Михаил Гольдберг: психологические мотивы заставляют людей активней инвестировать в жилье

Из-за начавшегося роста ставок по ипотечным кредитам россияне поторопились покупать жилье. Несмотря на то, что власти официально дали поручение Банку России сдержать этот рост, люди, чьи финансовые возможности позволяют взять жилищный кредит, стремятся как можно скорее сделать это, пока процент не поднялся еще выше.

В первом полугодии 2014-го года наблюдалась не самая благоприятная экономическая обстановка. Геополитический конфликт совпал с потрясениями в банковском секторе (массовый отзыв лицензий, «исчезновение» данных о депозитах в банках-банкротах). Те, кому удалось вернуть свои деньги из обанкротившихся банков, а также те, кто не хотел бы оказаться на месте потерявших деньги вкладчиков, стремились инвестировать свои накопления в недвижимость.

О сложившейся на рынке ипотечного кредитования ситуации и вариантах ее развития мы побеседовали с руководителем аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Михаилом Гольдбергом.

 

В первом полугодии 2014-го года был отмечен ощутимый рост на рынке ипотечного кредитования. С чем, на ваш взгляд, это связано? Можно ли говорить о том, что всему виной геополитическая обстановка?

В первом полугодии текущего года мы наблюдали достаточно значительный рост рынка ипотеки, он составил примерно 30% в количественном выражении и 40% – в денежном. Населению было предоставлено порядка 770 млрд рублей ипотечных кредитов. Это на 40% больше, чем в первом полугодии 2013-го года. Говорить о том, что всему виной геополитические факторы, я бы остерегся. Рост ипотеки – это серьезный, устойчивый тренд. После кризиса 2008-2009 года рынок ипотеки вырос больше, чем в 10 раз – со 152 млрд рублей до 1353 млрд по итогам 2013 года; среднегодовой темп роста за последние три года составил 52,6%. Ипотека становится главным инструментом решения жилищных проблем граждан в условиях высокого спроса на жилье. Как отразились санкции на ипотечном рынке? Они придали рынку некоторую дополнительную динамику, стимулировали инвестиционный спрос на жилье. На фоне напряженности на финансовом и валютных ранках многие действительно прибегли к инвестициям в жилье, в том числе за счет ипотеки, как к защитному активу, который позволит сохранить существующие сбережения с помощью перевода их в надежный, понятный каждому заемщику инструмент. 

Как уже введенные в отношении России санкции могут отразиться на ипотечных кредитах? И какие здесь есть риски в случае ухудшения международных отношений?

Доля валютных кредитов у нас крайне низка. Практически все кредиты выдаются в рублях. Поэтому курс рубля играет роль больше с точки зрения психологии. Те, кто собирался купить жилье чуть позже, увидев ситуацию с рублем, решили сделать это сейчас, прибегнув к ипотечному кредиту. Именно с этой точки зрения можно говорить о том, что геополитические факторы как-то повлияли на рынок ипотечного кредитования. С другой стороны, те колебания курса рубля, которые мы сейчас наблюдаем, находятся в пределах 10-15%. Такие колебания были и раньше, без напряженности, установившейся сегодня. Безусловно, психологические мотивы заставляют людей активней инвестировать в жилье. Делать прогноз о том, до чего могут дойти санкции, невозможно. В случае отсутствия форс-мажора, новые санкции повлияют на процесс привлечения банками средств от привычных источников фондирования за рубежом. Но еще раз отмечу, что доля иностранного фондирования ипотеки не так велика. С другой стороны, системообразующим на ипотечном рынке банкам заменить выпадающие источники фондирования с большой долей вероятности поможет государство. Я думаю, что в этой связи банки, понимая свою социальную ответственность, будут избегать резкого повышения ставок по ипотеке, и будут стараться удерживать их на текущем уровне.

Но ведь в первую очередь государство будет помогать самым крупным банкам?

Действительно, государство будет помогать крупным банкам. Однако стоит отметить, что их доля на рынке ипотеки достаточно велика. Для каких-то банков могут наступить трудные времена, но в целом рынок ипотеки не должен ощутить негативного влияния.

Какие ваши прогнозы на второе полугодие 2014 года? Что будет происходить со ставками банков?

Мы считаем, что рост объемов выдачи ипотечных кредитов будет продолжаться, но темпы его замедлятся. Если в первом полугодии в денежном выражении мы наблюдали рост порядка 40%, то, как нам кажется, по итогам года темпы роста рынка снизятся примерно до 30%. По оценке АИЖК, средняя ставка по ипотечным кредитам в 2014 году составит около 12,5%.

Если верить информации в СМИ, вместе с ростом количества ипотечных кредитов растет и рост просрочки по ним. Так ли это?

Сейчас доля дефолтных ссуд (ссуды, по которым допущена просрочка платежа сроком 90 дней и более) в общем объеме ипотечных ссуд, находящихся на балансах банков, составляет примерно 2%. Если говорить о динамике с начала года, то этот показатель остался неизменным. Другое дело, что в абсолютном выражении он немного подрос. Это связано с тем, что банки, наращивая объемы ипотеки, стараются привлекать как можно более широкий круг клиентов. Они это делают, в том числе предлагая программы, которые позволяют заемщику получить кредит с меньшим первоначальным взносом, с упрощенным пакетом документов, подтверждающих доход, например без справки 2-НДФЛ. Это, безусловно, накапливает кредитный риск банковского ипотечного портфеля. Но пока ситуация такова, что текущее качество ипотечных портфелей не вызывает сильных беспокойств. С другой стороны, по моей оценке, нарастают скрытые риски. Поэтому, особенно в условиях нестабильности, мы считаем более разумным придерживаться более жестких требований к подтверждению доходов. В частности, к наличию справки 2-НДФЛ.

Не кажется ли вам, что люди стали чаще переоценивать свои силы?

Как я сказал ранее, в среднем количество дефолтных ссуд не растет. Я думаю, что та ситуация, которая все больше получает социальную огласку, когда заемщик не может справиться со своими кредитными обязательствами, связана с тем, что сейчас в год выдается примерно 1 млн ипотечных кредитов. Раньше речь шла совсем о других цифрах. По итогам 2010 года было выдано чуть больше 300 тыс. кредитов. . С ростом количества выданных кредитов растет и просрочка по ним. Условно говоря, раньше из 100 кредитов одна семья не смогла заплатить, и огласки не было. Когда же рынок увеличился до 1000 кредитов, уже десять семей не смогли справиться с кредитной нагрузкой, и огласка появилась. Банки не заинтересованы в том, чтобы забирать себе залоговую квартиру на баланс, они делают это в крайнем случае и скорее всего при реализации отобранной квартиры понесут убытки. В подавляющем большинстве случаев, если люди честно приходят в банк и сообщают о временных финансовых трудностях, им идут навстречу и реструктурируют кредит. Поэтому говорить о том, что люди стали чаще переоценивать свои силы именно в сегменте ипотечного кредитования, я бы не стал. Скорее это происходит при потребительском кредитовании. Там действительно растет просрочка в процентном выражении, и качество портфелей ухудшается.

Какую недвижимость люди предпочитают брать в ипотеку в данный момент? Чаще это однокомнатные квартиры, которые рассматриваются как вложение средств, или недвижимость более дорогая, потому что люди верят в то, что сейчас самый подходящий для этого момент?

На этот счет официальной статистики нет. Однако средний размер кредита по России на текущий момент – порядка 1,7 млн рублей, а с учетом первоначального взноса в 20-30% средняя стоимость квартиры приблизительно равна 2,5 млн рублей. Это как раз соответствует квартире в 50-60 кв. метров при средней стоимости жилья 50 тыс. рублей за кв. метр по России. Это средний ценовой сегмент или экономкласс, именно здесь мы сейчас наблюдаем основной рост в ипотеке и в строительстве жилья. Доля элитных квартир при ипотечном кредитовании, на мой взгляд, не велика, и это связано, в том числе с тем, что у всех банков есть…


лимит при выдаче ипотечного кредита, и заявки на кредит для покупки элитных квартир всегда рассматриваются в индивидуальном порядке, на кредитном комитете. То есть по конкретному заемщику принимается определенное решение. Возможно, этот человек является владельцем бизнеса, тогда на ряду со стандартными документами банк при принятии решения рассматривает дополнительный пакет документов, касающийся его бизнеса и подтверждения доходов. Кредит тоже обычно стоит немного дороже – это связано с усложненной процедурой оценки.

У каких банков сегодня выгоднее всего брать ипотеку, крупных или банков поменьше?

Приобретение жилья с помощью ипотечного кредита требует учета финансового положения заемщика и конкретных факторов, которые характерны лично для него. Это и выбранный заемщиком объект недвижимости, и его заработная плата, и требования банка к подтверждению дохода и так далее. Поэтому сравнивать рекламные ставки и предложения банков – достаточно бессмысленное занятие. Заемщику лучше обращаться сразу в несколько банков и выбирать тот, который предоставляет наиболее выгодные условия именно для него.

Но ведь в связи с массовым отзывом лицензий люди перестали доверять мелким малоизвестным банкам и скорее обратятся к крупным игрокам…

Среди банков поменьше есть масса абсолютно добросовестных игроков, которым не грозит отзыв лицензий. Более того, среди крупных банков, которые на слуху, могут находиться имеющие менее стабильное положение, чем мелкие банки. С другой стороны, следует понимать, что в отличие от размещения средств на вкладе, при оформлении ипотечного кредита заемщик берет средства у банка взаймы. В случае отзыва лицензии у банка заемщика ждут временные неудобства, связанные с перечислением платежей в ту кредитную организацию, которая получит под управление кредитный портфель банка, у которого отозвали лицензию.

Но не все об этом знают. Для многих сама возможность отзыва лицензии у банка означает множество трудностей, длинные очереди и так далее. Поэтому люди скорее обратятся в крупные банки, чтобы была уверенность в завтрашнем дне…

Я бы на месте людей оценивал реальные предложения. Если говорить о поиске банка, где разместить деньги на депозит, то ваша версия имеет право на существование. Если говорить об ипотеке, то да, если у банка отзывают лицензию, то некоторые неудобства, связанные с переходным периодом (пока не станет ясно, в какой банк нужно переводить платежи по кредиту), как я уже говорил, возможны. Но если выгода по ставке существенно превышает эти соображения, если какой-то банк предлагает более привлекательные условия, то я бы еще раз взвесил все за и против.

И выбрали бы?

Выбрал бы тот банк, который наиболее выгоден для меня в данный момент. Но действительно, если банк предлагает какие-то супервыгодные условия, то нужно понять, в связи с чем он их предлагает. Мне кажется, что нужно рассматривать каждое конкретное предложение отдельно.

Можно ли говорить о том, что сейчас банки предлагают самые лучшие условия по ипотеке, и в дальнейшем они будут менее выгодными для заемщика?

Та тенденция, которую мы сейчас наблюдаем, в среднесрочной перспективе может привести к некоторому повышению ставок. Однако какого-то резкого взлета в ближайшее время мы не ожидаем. Во-первых, это связано с тем, что доля долгосрочных иностранных пассивов в структуре фондирования ипотеки в российских банках невелика – по нашим оценкам, не больше 10-15%. Общая стоимость денег в экономике сейчас растет. Но эта ситуация находится под контролем, в том числе на самом высоком уровне. Есть поручение президента и правительства не допустить резкого изменения ставок, и этот вопрос уже прорабатывается, в том числе совместно с Банком России будет разработан комплекс мер, который поможет банкам удержать стоимость ипотеки на текущем уровне. Незначительное повышение на 0,5-1% возможно, но говорить о том, что будет рост ставок, аналогичный прошлому кризису, пока не приходится.

Ставки уже вряд ли будут понижаться… Советуете брать ипотеку сейчас или переждать момент?

Динамика ставок может развиваться разнонаправленно. Они могут как повышаться, так и понижаться в случае благоприятной конъюнктуры, и такие случаи известны. В кризис ставки доходили по 15%, а сейчас они на уровне 12-12,2%. С другой стороны, в ближайшие полгода-год ждать существенного снижения ставок я бы не стал. Вопрос состоит в том, чтобы не допустить их роста. Поэтому если у человека достаточно накоплений для оплаты первоначального взноса, есть подушка безопасности в виде 4 – 6 ежемесячных платежей по кредиту, он уверен в своей работе и завтрашнем дне, то ему можно порекомендовать поторопиться с решением о покупке жилья с помощью ипотеки. Судя по всему, заемщики это понимают, и сейчас мы видим реализацию отложенного спроса.

И все же… Идем в банк сейчас или пережидаем момент?

Если заемщик уверен в своих силах, и жилье ему нужно для проживания, то сейчас выгодный момент для покупки. Если это вторая или третья квартира, то я бы не рекомендовал торопиться. С точки зрения инвестиций можно и подождать, посмотреть на динамику цен на жилье.